Baufinanzierung

Mit einer Baufinanzierung wird einerseits die Gesamtfinanzierung bezeichnet, andererseits die anteilige Fremdfinanzierung, das sogenannte Baudarlehen. Als Einnahmen stehen für die Gesamtfinanzierung das Eigenkapital, die Eigenleistung sowie das Baudarlehen, die umgangssprachliche Baufinanzierung, zur Verfügung. Sie ist eine Darlehensaufnahme im meistens sechsstelligen Eurobereich. Damit bindet sich der Bauherr für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte.

Baudarlehen

Das Baudarlehen selbst ist ein Annuitätendarlehen. Der Darlehensvertrag wird über die gesamte Bausumme abgeschlossen. Der vereinbarte Zinssatz gilt jedoch nicht für die Darlehenslaufzeit, sondern für einen deutlich kürzeren Zeitraum. Das ist die erste Zinsbindungsfrist. Sie gehört, zusammen mit dem Zinssatz und dem Disagio, zu den Verhandlungsergebnissen für das Annuitätendarlehen. Die Zinsbindung oder Zinsfestschreibung ist bei den Kreditinstituten und ihren Angeboten recht unterschiedlich. Das ist einer der Gründe dafür, um mehrere Angebote einzuholen und sie miteinander zu vergleichen.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein Ratendarlehen mit unveränderten, also dauerhaft gleichbleibenden Rückzahlungsraten. Da die Darlehenszinsen von der jeweils verbleibenden Restschuld berechnet werden, reduzieren sie sich, während sich der Tilgungsbetrag adäquat erhöht. Das lateinische Wort annus heißt zu Deutsch Jahr. Es ist das Synonym für eine regelmäßige jährliche Ratenzahlung mit Zinsen und Tilgung. Die ideale Finanzierung ist das Annuitätendarlehen mit einem niedrigen Zinssatz und einer möglichst langen Zinsfestschreibung. Das Disagio sollte möglichst gering sein. Es ist das Abgeld zwischen dem hundertprozentigen Baudarlehen und der tatsächlichen Auszahlungssumme. Weiterhin ist die Finanzierung umso günstiger, je flexibler sie gestaltet werden kann. Dazu gehört, dass einmalige sowie Sondertilgungen jederzeit und ohne zusätzliche Kosten möglich sind. Da durch die Annuität die Zinsen von der jeweiligen Restschuld berechnet werden, lässt sich bei nach wie vor gleichbleibenden Monatsraten der Tilgungsanteil spürbar erhöhen.

Zinsbindungsfrist und Zinsbindungszeitraum

Rechtzeitig vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist gilt es, den zweiten Zinsbindungszeitraum zu verhandeln und mit anderen Angeboten zu vergleichen. Entweder wird das bestehende Baudarlehen prolongiert, also verlängert, oder die gesamte Baufinanzierung wird aufgrund eines deutlich besseren Angebotes umgeschuldet. Der neue Baufinancier löst die aktuelle Bausumme komplett ab. Der neue Darlehensvertrag wird über die jetzige Bausumme abgeschlossen. Im Zusammenhang damit wird erneut eine erste Zinsbindungsfrist vereinbart. Die bisherige Grundbuchhypothek wird gelöscht, während die neue Baufinanzierung durch eine dementsprechend niedrigere Hypothek im Grundbuch besichert wird.